从业主收房到创造业主大会、业委会的光阴，属于前期物业料理光阴，由开采商礼聘物业企业供给物业任职。正在此光阴，物业企业为维修小区大众局部能够产生垫付用度，这局部维修用度是否应由所有业主接受并正在小区维修资金中列支？本案是一齐主体闭联错综丰富的案例，物业企业以与业主的租赁合同为凭据，哀求业委会支拨前期物业料理光阴的大众部位、大众配置和大众举措维修用度，未获取法院增援。

　　本案原告系上海市黄浦区中福新颖城的前期物业任职企业，上海中福栈房公寓筹备料理公司（简称“中福物业企业”）。2002年12月11日，开采商上海金福外滩置业公司（简称“金福公司”）与中福物业企业缔结前期物业料理任职合同。

　　2020年，中福物业企业告状中福新颖城业委会，并将金福公司和上海世福汇大栈房有限公司（简称“栈房公司”）列为第三人。诉讼仰求是哀求业委会结算并支拨维修工程款近800万元。首要出处是，依照开采商金福公司的售房合同商定，中福新颖城业主和开采商应筹集首期维修资金共计400余万元，2004年交房后，中福物业企业和栈房公司接续与全豹业主缔结租赁合同，业主将衡宇租赁给物业企业和栈房公司举动旅舍筹备操纵，业主依照衡宇开发面积收取房钱，无需交纳租赁光阴的物业料理费及格外的维修资金。2004年至2016年光阴，中福物业企业对小区大众部位、大众配置和大众举措举办了维修，以为这局部维修用度应由中福新颖城维修资金支拨，但因小区业委会迟迟没有创造导致维修资金无法操纵，因此，中福物业企业与栈房公司商定，由栈房公司替物业企业支拨了维修工程用度，待业委会创造后，再由物业企业与业委会举办结算。到2014年，租赁合同到期，业主未续租，物业企业统计的2004-2016年光阴产生上述大众部位、大众配置和大众举措维修花费近800万元。2016年11月，业委会创造并处置立案证。物业企业遂告状。

　　被告业委会不订交支拨用度，首要出处是，业委会与原告之间不存正在直接委托闭联，物业企业所交证据中局部为栈房寻常筹备爆发的用度，并非小区大众部位维修爆发的开支。局部为维修用度是产生正在前期物业料理阶段，当时小区尚未创造业委会，维修用度应由开采商接受。

　　第三人金福公司、栈房公司均以为，金福公司回租小区衡宇做栈房筹备，小区300众户业主与物业企业缔结回租合同，租赁合同中对物业料理有商定，业主订交首期维修资金由物业企业操纵，原告为涉案小区大众区域供给维修，首期维修资金已操纵。第三人金福公司举动开采商，应只正在质保期内对室庐质料负有维修仔肩，现小区已对外出租筹备，高出保修期外的维修用度不应由金福公司义务。被告业委会既然仍旧创造，原告物业企业向业委会睹地上述垫付用度安分守纪。

　　法院审理后以为，一、正在小区业委会尚未创造的处境下，对小区大众区域及配置的维修、更新应由所有业主协同决策。原告物业企业所睹地的维修期产生正在被告业委会创造之前，原告未供给相应证据外明其对涉案小区大众区域及配置的维修系经所有业主协同决策并委托原告代为践诺的。故，原告睹地的垫付款不适宜相干修理次序，缺乏凭据。

　　二、依照《上海市室庐物业料理章程》相闭章程，成立单元未遵从章程提出创造业主大会书面陈诉前，维修资金不得动用，室庐共用部位、共用举措配置需求维修、更新和改制的，应该由成立单元接受物业维修义务。属于房地产开采企业保修义务边界的，应该由房地产开采企业或者其委托的物业任职企业卖力践诺。原告物业企业正在未显然维修仔肩主体的处境下，单方委托第三尘世福汇大栈房垫付金钱举办维修，并以此哀求被告概述秉承统统维修费，无国法凭据。

　　三、本案原告除系涉案小区前期物业企业外，还正在涉案小区内筹备栈房，原告证据维修清册中存正在栈房闲居筹备保护的开支项目，该清册存正在混怜惜形，客观上无法响应出原告为涉案小区大众区域及举措保护的的确处境。正在原告既无合同商定，也无国法凭据，对简直维修项目及开支亦无法厘清的处境下，对待原告的诉讼仰求不予增援。

　　原告物业企业所睹地的维修用度产生正在被告业委会创造前，首要凭据是300众户业主正在衡宇租赁合同中与物业企业、栈房公司的商定，准许物业企业动用首期维修资金。而从法院审理处境来看，法律构造决断维修资金能否动用的首要凭据是现行有用的轨制章程。《上海市室庐物业料理章程》显然的规矩是：（1）成立单元未按章程提出创造业主大会书面陈诉前，维修资金不得动用，室庐共用部位、共用举措配置需求维修、更新和改制的，应该由成立单元接受物业维修义务。（2）成立单元仍旧遵从章程提出创造业主大会的书面陈诉但业主大会尚未创造光阴，需求动用维修资金的，物业任职企业应该提出维修践诺计划，由物业所正在地的住户委员会或者村民委员会结构咨询业办法睹，经所有共用局部业主依法商榷通事后，由物业任职企业结构践诺。仅涉及局部共用局部的，可能提协商及共用局部的业主依法商榷通过。

　　《室庐专项维修资金料理主张》（成立部、财务部令第165号）第十八条：室庐专项维修资金应该专项用于室庐共用部位、共用举措配置保修期满后的维修和更新、改制，不得挪作他用。

　　《上海市室庐物业料理章程》第七十一条：成立单元未遵从章程提出创造业主大会书面陈诉前，专项维修资金不得动用，室庐共用部位、共用举措配置需求维修、更新和改制的，应该由成立单元接受物业维修义务。

　　成立单元仍旧遵从章程提出创造业主大会的书面陈诉但业主大会尚未创造光阴，需求动用专项维修资金的，物业任职企业应该提出维修践诺计划，由物业所正在地的住户委员会或者村民委员会结构咨询业办法睹，经所有共用局部业主依法商榷通事后，由物业任职企业结构践诺。仅涉及局部共用局部的，可能提协商及共用局部的业主依法商榷通过。

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